Logements multi-résidentielle

L'achat d'une propriété en tant qu'investissement immobilier est une grande opportunité pour votre futur et celui de votre famille. L'investissement immobilier commence avec des habitations individuelles (comme des condo ou des maison unifamiliales) jusqu'à des immeubles de plus de 100 logements.

Il existe deux types de biens d'investissements. Ceux d'ordre résidentiels (1-4 habitations) et ceux d'ordre commerciaux (+5). Il y a cependant des exceptions pour des propriétés de 5-6 habitations qui peuvent entrer dans la catégorie résidentielle chez certains prêteurs.

Voici la principale différence entre les deux catégories :

Sous la ligne directrice résidentielle, le premier facteur à tenir en compte est l’état de crédit de l’acheteur ou emprunteur. Suivi par les revenus et à la fin, la propriété. Les pré-requis sont identiques à ceux exigés lors de l'achat d'une maison, mais sera ajouté à vos revenus les gains des appartements loués. Cependant les critères de ratio qualifiant doivent êtres remplis. SVP, nous contacter pour plus d'informations.

A moins que le bien que vous souhaitiez acheter soit propriétaire occupant, vous devrez déposer 20% du prix d'achat en mise de fonds. Si vous avez l’intention de vivre dans le logement, la mise de fonds sera de 5% du prix d'achat, et ce pour les habitations unifamiliales et duplex. La mise de fonds versé sera de 10% pour les triplex et quadruplex. Notez que même si certaines propriétés de 5-6 habitations sont considérées comme résidentielles, la mise de fonds minimum sera de 20%.

Du fait que le ratio vous qualifiant est considéré comme résidentiel, il y a une limite quand au nombre de biens immobiliers que vous pouvez posséder, lié à vos revenus.

Avec la ligne directrice commerciale le critère change pour considérer l'immeuble comme facteur primaire (voir critère habitation multi-résidentielle ci-dessous). Ensuite la situation de l'acheteur est examinée. Idéalement, si l'habitation s'autofinance, il n'y a pas de limite d'achat immobilier.

QU'EST DONC UNE PROPRIETE MULTI-RESIDENTIELLE LOCATIVE ?

La définition est variable. La plupart des institutions de financement vont classer dans cette catégorie les immeubles d'au moins 7 habitations résidentielles. Certains permettent même un petit espace commercial.

EN QUOI CHANGE LE FINANCEMENT ?

Les prêteurs traitent les dossiers unifamiliaux et les petites propriétés locatives dans leurs programmes résidentiels de prêt hypothécaire.

Les critères qualifiants, procédure de demande, audit préalable, coûts, taux hypothécaire et conditions sont différents de ceux appliqués au statut résidentiel. Certaines différences sont expliquées ci-dessous :

Le critère qualifiant se concentre sur la capacité des titres fonciers cotés (ou sécurisés) à servir la dette hypothécaire. Plus connu comme taux de couverture de la dette (TCD).

Exemple : excédent brut d'exploitation (EBE) 100,000$ / paiement annuel 75,000$ = TDC 1.33.

Il est important de savoir que les conditions requises pour le TDC et le calcul de l'EBE peuvent varier d'un prêteur à l'autre. Un minimum de 1.3 n'est pas inhabituel.

La procédure de demande nécessite de l'analyse des performances immobilières par le prêteur. Registre de location à jour, compte d'exploitation de la propriété, on vous demandera généralement le registre d'opérations des 2 dernières années.

Si vous souhaitez réaliser un achat (on ne parle donc plus de refinancement) en bien immobilier, il est souhaitable d’effectuer vérifications et mises à jour dans votre intérêt. Il sera également demandé à l'acheteur ou l'entreprise intéressée des informations sur leurs capacités économiques, et ce en vu d'un financement.

Soyez prêt à engager la conversation sur votre capacité de gestion immobilière, ou votre désir d'employer du personnel qualifié à défaut.

Outre l'analyse du prêteur, l'audit préalable peut inclure des informations provenant de tierces personnes ou organismes, tels que l'estimation économique de la propriété, estimation des risques environnementaux, évaluation de l'état de la propriété. Dans certains cas le préteur pourra solliciter conseil auprès d'un avocat qui servira ses intérêts. Bien qu'il est parfois possible qu'un avocat soit au service des deux parties. Dans la majorité des cas, les dépenses légales et d'estimations seront payées par le demandeur.

Les coûts, taux et conditions sont d'importance pour le candidat. Il faut établir très tôt dans les négociations les frais appliqués par le prêteur et organismes tiers, et déterminer à quel moment ils seront payables. Renseignez-vous sur le calcul pour établir le taux d’intérêt afin de savoir quand il sera fixé. Les conditions tels que la portabilité, privilèges d'ajustement annuels avantageux applicables aux hypothèques résidentielles, ne sont que rarement appliqués aux hypothèques d'habitations multi-résidentielles. Soyez surs de bien comprendre les avantages que vous apportera votre hypothèque.

Un prêt assuré avec la SCHL vous permet un emprunt à hauteur de 85% de la valeur du bien immobilier, au lieu d'un maximum de 75% avec un emprunt conventionnel.

Même si vous faites un emprunt à hauteur de 75% ou inférieur, il est à votre avantage d'assurer cet emprunt afin que le taux d’intérêt soit réduit. Les primes d'assurance sont accordées selon l'emprunt et le calcul de la valeur, et peuvent êtres ajoutés à l’hypothèque plutôt que de réaliser un paiement anticipé. Demandez nous si faire un prêt assuré sera avantageux.

Très important – choisissez un prêteur qui connaisse bien ce type de financement. Un bon spécialiste dans le financement des habitations multi-résidentielles vous renseignera efficacement, simplifiera et accélérera l'approbation de votre candidature.

Les organismes de prêt et les représentants en hypothèque résidentielles ne travaillent que très peu sur ce type de dossier et pourraient ne pas vous accorder le service de qualité dont vous avez besoin et que vous méritez.

Pour plus de renseignements contactez-nous au 514-667-5015 ou investment@vantagemortgages.ca

Taux Hypothécaires

Terme

Taux affichés

Variable

3.95%

2.95%


1 an

3.59%

3.49%


2 an

3.74%

3.14%


3 ans

3.89%

2.96%


4 ans

3.94%

3.09%


5 ans

5.59%

2.84%

Dernière mise à jour:
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